Жилищный кредит – дорогое удовольствие. Чтобы взять взаймы крупную сумму, нужно неплохо зарабатывать. Низкий доход не позволяет взять в долг необходимое количество денег и купить то жилье, которое хочется. Поэтому приходится выбирать: либо приобретать недвижимость подешевле (с меньшим метражом, на окраине), либо искать созаемщиков. Второй способ имеет как плюсы, так и минусы.
- Вот стандартная ситуация: семья из глубинки в количестве четырех человек переезжает в Москву или другой крупный город, - говорит Сергей Акулов, независимый финансовый советник. - Понятно, что на первом этапе доходы у всех членов семьи низкие. Но они понимают, что выгоднее сразу купить жилье в собственность, чем платить за съемную квартиру. Это одна из стратегий переезда.
У каждого банка свой подход к вопросу о том, сколько может быть созаемщиков по одному кредиту. Многие кредитные организации ограничиваются двумя. В Сбербанке можно привлечь до трех человек, а по некоторым программам АИЖК – до четырех. Естественно, чем больше людей участвует в кредите, тем больше у них совокупный доход. Поэтому банк готов выдать такому пулу заемщиков более крупную сумму денег.
- Обычно банки готовы дать кредит в том случае, если ежемесячный платеж не будет превышать 45 - 50% от доходов заемщика, - поясняют в Институте финансового планирования. - Если заемщиков несколько, то платеж рассчитывается исходя из их совокупного дохода.
С одной стороны, это выгодно, если все участники сделки собираются платить по счетам. Тогда можно взять более просторную и комфортную квартиру. С другой, если де-факто основной покупатель один, а созаемщики являются лишь помощниками в получении более крупной суммы, то клиент может взвалить на себя непомерный груз.
- Так обычно делают, когда у человека серый доход, а банк требует подтверждение по форме 2-НДФЛ, - говорит Сергей Акулов. - В этом случае он может использовать доход своих родственников или друзей, чтобы получить
необходимую сумму в кредит. Но бывает и так, что у человека белые доходы, а одобренных банком средств не хватает: например, дают 2 млн. рублей, а нужно 3 млн. Тогда клиент ищет друга-созаемщика, чтобы перехитрить банк. Это такая завуалированная форма займа. Но в этом случае его платеж по ипотеке может составить 70 - 80% от его дохода. Как он будет справляться с ежемесячными платежами, не вполне понятно.
При этом созаемщик в данном случае сильно рискует. Вроде по-дружески поможет, а потом останется один на один с долгом, если заемщик по какой-либо причине (не подпадающей под действие страхового полиса) не сможет платить по счетам.
Друг, товарищ и брат
Созаемщиками автоматически становятся супруги, потому что по закону вся собственность, приобретенная в браке по возмездным договорам, является совместной. Конечно, этот пункт можно обойти и оформить недвижимость лишь на одного человека, но для этого нужно составить брачный контракт и прописать в нем разделение имущества. По данным социологов, меньше 2% пар в нашей стране заключают между собой такого рода соглашение.
Часто в роли созаемщиков выступают ближайшие родственники – родители, дети, братья, сестры. В принципе банку не важно, кто будет отдавать долг (ваш брат, тесть, друг детства или сосед по лестничной клетке). Но если с родственниками все понятно, то кредитору важно знать, на каком основании посторонний человек будет отдавать за вас кредит. Особенно если начнутся проблемы с выплатами.
Институт созаемщиков - очень гибкая штука. Они могут как иметь права на собственность, так и не иметь их, а быть лишь должниками по кредиту. Это личные договоренности тех, кто приобретает недвижимость. Банк в большинстве случаев не будет вдаваться в подробности. Ему интересен лишь тот факт, чтобы платежи в счет ипотеки производились в срок и в полном объеме.
- Если созаемщиков несколько, то все они являются обязанными лицами и должны платить по кредиту, - пояснили в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию. - Соответственно, к любому из них кредитор может предъявить требование. Банку не важно, от кого из заемщиков поступил платеж. Если он поступил, то презюмируется, что он поступил от всех заемщиков. Платить может даже третье лицо, которое заемщиком не является. Если же платеж не поступил или поступил не полностью (например, если созаемщики договорились, что будут вносить каждый платеж в равных долях, при этом один заплатил свою часть, а остальные – нет), то кредитор не будет разбираться, , кто из заемщиков внес свою долю платежа, а кто – нет. В данном случае кредитор потребует платж либо от всех, либо от любого из заемщиков. И будет прав. А созаемщики пусть сами разбираются потом между собой, кто кому сколько должен.
Собственность в обмен на обязательства
Что делать, если вам предлагают стать созаемщиком? Опять же, если речь идет о близких родственниках, то вопрос «быть или не быть» в большинстве случаев отпадает сам собой.
- У сына официальная зарплата маленькая, поэтому мы с женой стали созаемщиками, чтобы он квартиру поближе к нам купил, - говорит читатель «КП» Михаил из Ульяновска. – Доход у него нормальный, сам справится. Ну а мы, если что, поможем.
По мнению экспертов, в качестве созаемщиков лучше брать близких родственников (например, родителей), которые в случае проблем с выплатами всегда придут вам на помощь, но при этом не будут претендовать на вашу жилплощадь. Но как быть, если стать созаемщиком просят вас? Естественно, все зависит от ваших взаимоотношений в семье или со своими друзьями.
- Конечно, вполне вероятно, что у вас очень близкие отношения с друзьями, и вы уверены в их честности и порядочности, - говорит Сергей Акулов. - Но какой вам интерес вешать на себя долг, а права на собственность при этом не получать?
Если вам предлагают стать созаемщиком, но при этом не хотят, чтобы вы приобретали право собственности на закладываемое жилое помещение, то стоит задуматься: а стоит ли участвовать в этой сделке? В этом случае ваша роль не будет отличаться от роли поручителя: у которого одни обязанности, но нет прав. Более того, если созаемщик захочет сам взять кредит, то банк не сможет дать ему крупную сумму. Ведь банк будет считать, что на нем уже висит один долг. Да и в случае проблем с выплатами кредитная история портится у всех без исключения созаемщиков.
- Институт созаемщиков больше подходит для ближайших родственников, - говорит Сергей Акулов. - Ипотека - долгосрочный кредит. Втягивать в него посторонних людей не всегда оправданно. Хотя, конечно, есть и те, кому друзья ближе, чем родственники. Но это скорее исключение из правила.
Если вы берете кредит, то в идеале, в кредитные взаимоотношения лучше никого, кроме самых близких членов семьи, не вовлекать. А свои риски снижать тем, что создавать собственный резервный фонд и рассчитывать свои силы.
Если вам предлагают стать созаемщиком, нужно хорошенько подумать. Обязательно поинтересуйтесь, какие права и обязанности у вас будут? Естественно, лучше, если вы получите долю в приобретаемой квартире. А иначе какой смысл взваливать на себя кредитное бремя? Не стесняйтесь оформить это документально. Ипотеку берут, как правило, на миллионы рублей и на долгие годы. Так что лучше подстраховаться.
Кто может стать созаемщиком
- только гражданин России;
- супруги и ближайшие родственники, в некоторых случаях - друзья;
- лица старше 18 лет;
- те, кто имеют постоянную работу, трудовой стаж должен быть как минимум полгода – год;
- на момент получения ипотечного кредита текущий возраст плюс срок займа не должны превышать 60 лет для мужчин и 55 лет для женщин.
- документы те же самые, что и для заемщика: паспорт, копия трудовой, справка 2-НДФЛ и т.д.
// Комсомольская правда
